서울시 ‘토지거래허가제‘ 시행 논란에 따른 배경과 쟁점 요약 정리

토지거래 허가제 란?

토지거래허가제는 특정 지역의 부동산 투기를 억제하고, 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 도입된 제도입니다.

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제 117조, [부동산 거래신고 등에 관한 법률], [농지법] 등의 근거하여 지정된 토지거래 허가구역내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받아야 합니다.

허가 대상은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등에 따라 다르며, 주로 대도시의 부동산 시장 과열을 방지하기 위한 목적으로 시행됩니다. 허가를 받기 위해서는 해당 토지를 실거주 또는 실경영 목적으로 사용해야 하며, 일정 기간동안 해당 목적대로 이용해야 합니다.

<출처>서울시토지거래허가구역지정 (국토교통부)

 

1. 토지거래 허가제의 목적은 무엇인가요?

 

토지거래 허가제는 다음과 같은 목적을 가지고 시행합니다.

 

1) 부동산 투기 방지

부동산 가격 급등을 초래하는 투기적 거래를 억제하여 주택시장과 토지시장의 안정을 유지하는 것이 핵심 목적입니다. 특히, 대규모 개발 사업이 예정된 지역이나 부동산 시장이 과열된 지역에서는 투기 수요가 집중될 가능성이 크므로 허가제를 통해 통제하는 것입니다. 

 

2) 국토의 균형 발전 도모

도시와 농촌 간의 불균형을 해소하고, 특정 지역의 토지 소유권 집중을 방지하기 위함이며, 무분별한 개발을 방지하고 계획적인 토지 이용을 하게 함으로써 도시화 과정에서 발생할 수 있는 문제를 사전 예방을 하기 위함입니다.

 

3) 공익 보호 및 환경 보전

무분별한 개발로 하여금 환경 보전 지역이나 녹지 지역 등을 보호하며, 공공 인프라 확충과 연계된 개발을 유도하여 시민들의 주거환경을 개선할 수 있습니다.

 

2. 서울시 토지거래 허가제 시행 논란의 배경

 

서울시는 2020년 이후 부동산 시장 과열을 막기위해 강남, 송파, 용산, 성동구 등 주요 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하였습니다. 특히, 한남동, 청담동, 삼성동, 압구정동 등 초고가 아파트 밀집 지역이 포함되었습니다.  이후 서울시는 2024년에도 일부 지역에 토지거래 허가제를 연장 및 확대 적용하는 방안을 검토 했으며, 이에 따라 일부 부동산 시장 관계자들과 실수요자들 사이에 논란이 발생했습니다.

최근 서울시는 부동산 시장의 안정화와 시민 재산권 보호간의 쟁점 사이에서 토지거래 허가제 지정과 해제의 많은 이견속에서 2025년 2월 12일, 잠실, 삼성, 대치, 청담동 4개 지역의 토지거래 허가구역 지정을 전격 해체 조치를 하였으나, 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구의 아파트 가격이 급등 현상이 초래되어 여론이 악화 되어지자, 3월 19일 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 전체 아파트를 토지거래 허가구역으로 재지정하는 규제정책을 시행함으로서 부동산 시장에 더 큰 혼선의 영향을 미쳤다는 논란입니다.

 

3. 서울시 토지거래 허가제 시행 논란의 핵심 쟁점

 

1) 주택 시장 안정 VS 거래 침체

서울시는 "토지거래허가제가 주택시장을 안정시키는 역할을 하고 있다"는 입장입니다. 부동산 투기를 억제하고, 실수요자 중심의 거래를 유도할 수 있다는 것입니다. 

반면, 부동산 업계와 일부 시민들은 거래량이 급감하면서 부동산 시장이 침체되고 있다는 우려를 제기합니다. 실제로 서울 강남 3구( 강남, 서초, 송파) 및 용산구의 아파트 거래가 토지거래 허가제 시행 이후 큰 폭으로 감소하였습니다. 

 

2) 실수요자 보호 VS 과도한 규제

서울시는 토지거래 허가제가 '실거주 목적'의 거래를 보호하는 역할을 한다고 강조합니다. 허가를 받기 위해서는 일정 기간을 실거주 해야 하므로 투기 목적의 거래를 차단할 수 있습니다.

그러나, 반대측에서는 "실수요자의 자율적인 주택 선택권이 침해, 제한된다"고 주장하고 있습니다. 예를 들어, 전세를 끼고 주택을 구매하려는 경우에도 허가를 받을 수 없어 살거주가 어려운 상황이 발생한다고 주장하고 있습니다. 

 

3) 가격 안정 효과 논란

서울시는 토지거래 허가제 도입 이후 해당 지역의 집값 상승이 둔화되었다고 주장하지만, 반대 측에서는 토지거래 허가제 자체가 가격을 낮추는 효과는 미미하다고 지적하고 있습니다.

실제로 압구정동, 청담동, 한남도 등지에서는 토지거래 허가제 도입 이후 거래량은 줄었지만, 가격 하락은 크지 않았다고 볼수 있습니다. 일부 지역에서는 희소성이 높아진 매물이 오히려 더 높은 가격에 거래 되기도 하였습니다.

 

4) 경제적 자유 참해 논란

일부 전문가들은 "토지거래 허가제가 재산권을 과도하게 제한하는 규제"라고 비판하는 여론도 있습니다. 개인이 자신의 재산을 자유롭게 거래할 권리를 정부가 지나치게 간섭하는 것이 아니냐는 지적도 있습니다.

특히, 토지거래 허가제 대상 지역의 경우 부동산 거래 절차가 복잡해 지면서 매수자와 매도자 모두 부담을 느낀다는 의견도 많습니다.

 

4. 서울시 토지거래 허가제의 영향과 전망

 

1) 부동산 시장 변화

토지거래 허가제가 시행된 지역에서는 매매 거래량이 현저히 급감했습니다. 이는 정부의 정책 목표인 투기 억제에는 긍정적인 영향을 미쳤지만, 동시에 부동산 시장이 얼어 붙는 부작용도 동시에 초래되었습니다. 일부 지역에서는 매수자들이 허가 절차를 부담스러워해 거래를 기피하면서 매물이 희소해지면서 가격이 유지되는 경향도 나타나고 있습니다.

 

2) 정책 연장 가능성

서울시는 2025년 이후에도 일부 지역에 대한 토지거래 허가제를 연장하거나 확대할 가능성을 시사했습니다. 특히, 강남권과  용산구 등의 주요 지역에서는 부동산 과열이 우려되기 때문에 정책이 유지될 가능성이 크다고 볼수 있습니다. 

 

3) 대안 논의

일부 전문가들은 토지거래 허가제를 대신 할 수 있는 대안으로 실거주 요건을 완화한 '사전 신고제', 투기 목적의 단기 매매를 제한하는 '보유기간 의무화', 초고가 주택에 대한 금융 규제 강화 등을 제한하고 있습니다.

 

서울시 토지거래 허가제는 부동상 시장의 안정화와 투기 억제를 목적으로 도입 되었지만, 거래 침체와 경제적 자유 침해 논란 등 부작용도 존재합니다. 정부는 실수요자를 보호하면서도 시장을 과도하게 위축시키지 않는 균형 잡힌 정책을 마련해야 할 필요가 있다고 보입니다.

현재, 토지거래 허가구역 지정이 아파트에만 집중되어 있어 토지나 상가, 단독주택 등 다른 부동산은 규제 대상에서 제외되어 있어서 규제의 형평성의 논란도 나타나고 있습니다.

앞으로 서울시가 토지거래 허가제를 어떻게 운영할지에 따라 부동산 시장의 흐름이 달라질 것이므로, 부동산 시장 참여자들은 정책 변화에 주의 깊게 대응할 필요가 있습니다.