생활형숙박시설 ‘스테이 숙박'사업(기본 이해,시장 분석,매물 검색 방법)에 대해 알아보기

요즘 처럼 장기 경기 침체와 소득의 불안정으로 인해 많은 분들이 한두개의 투잡을 갖는 것은 이젠 기본값이 되어버린 현실이 되었습니다. 각자 자기만의 가용 가능한 시간과 환경을 고려하여 유투버, 블로거, 배달업무, 대리운전, 아기돌봄, 스마트 스토어 등 다양한 본업과 병행할 수 있는 일들이 있습니다. 이에 있어 요즘 '생활형숙박시설'을 통해 스테이 숙박업에 관심이 많아지고 있습니다.

이번 포스팅에서는 '생활형숙박시설'을 통한 숙박업에 도전하기 위한 기본 이해와 시장 분석 및 매물 검색방법에 대해서 자세히 살펴 보겠습니다. 

 

<이미지출처> Pixabay 무료이미지

생활형숙박시설이란 무엇인가요?

생활형숙박시설은 2020년 부터 국내에서 허용된 새로운 형태의 부동산입니다. 기본적인 개념은 '장기 체류형 숙박시설'로, 호텔처럼 단기 투숙이 가능하면서도 오피스텔 처럼 생활이 가능한 공간을 뜻하는 것입니다. 흔히 말해서 기존 리조트나 콘도형 숙박시설 처럼 주방, 세탁기, 냉장고, 가구 등이 기본 구비되어 있으며, 장.단기 체류가 가능한 것이 특징입니다. 애초에 숙박용으로 허가를 받은 건물이기에, 일반 오피스텔과 달리 별도의 숙박업 신고 없이 임대나 운영이 가능합니다. 다시 말하자면, 주거성과 숙박성을 동시에 가진 시설이라고 보면 됩니다.

 

스테이(stay) 숙박 사업이란 무엇인가요?

스테이(stay) 숙박사업은 생활형숙박시설을 매입하거나 임대하여 단기 임대(숙박) 및 장기 임대(최소 30일 이상) 형태로 운영하여 수익을 창출하는 사업입니다. 스테이 숙박은 전통적인 호텔 운영과는 달리, 가정과 비슷한 환경을 제공합니다. 주요 고객층으로는 장기 출장자, 외국인 관광객, 로컬 여행객 들이 있습니다. 또한 숙박 사업자는 직접 운영할 수도 있고, 숙박 대행업체에 위탁운영 할 수도 있습니다.

 

생활형숙박시설과 호텔, 오피스텔의 차이는 무엇이 다른가요?

구분	생활형숙박시설	호텔	오피스텔
주용도	숙박	숙박	업무 및 주거
거주 가능성	가능	불가능(법적으로 제한)	가능
주방/세탁기	설치 필수	없음(일부 스위트 룸 제외)	일부 설치
사업자등록	숙박형태 등록 가능	숙박업 필수 등록	주거용/업무용 선택적
외부 손님 이용	가능	가능	불법 (단기 임대 불가)
대출 규제	비교적 느슨함	일부 규제	강한 규제
투자 수익성	단기,장기 혼합 가능	주로 단기	장기 임대 위주
관리비	다소 높음	매우 높음	중간 수준

 

위와 같이 생활형숙박시설은 주방, 생활시설이 갖춰진 점이 호텔과 다르고, 숙박업이 가능한 점이 오피스텔과 다릅니다.

 

관련 법률 및 규제는 어떤 것이 있나요?

1) 공중 위생관리법 : 숙박업을 운영할 경우 위생관리 기준(청결, 소독 등)을 준수해야 합니다.

2) 건축법 및 건축물 사용 승인 : 생활형숙박시설로 용도 승인을 받은 건물만 '숙박업'으로 운영할 수 있습니다.

3) 관광진흥법 : 별도로 관광사업자 등록은 필요 없지만, 일부 지자체에서는 관광 숙박업체 등록을 요구 할 수 있습니다.

4) 소방시설 설치 : 숙박업 시설은 반드시 화재경보기, 스프링쿨러, 완강기 등을 설치 해야 합니다.

 

위와 같은 법률은 지역별로 다를 수 있으므로 관할 구청 또는 자치단체 관련 기관에 확인이 필요합니다.

 

 

생활형숙박시설을 통해 스테이 숙박 사업을 하기 위해서는 시장 조사 및 분석이 중요합니다. 입지 선정에 따른 선정 기준은 무엇이 있으며, 수요 조사를 할 수 있는 방법에는 어떤것들이 있는지, 주변 경쟁 숙박시설 분석과 주요 타겟 고객층 설정에 대해서 나름 자세하게 정리 해보겠습니다.

스테이 숙박사업을 위한 입지 선정 및 수요 조사 방법에 대해서 알아봅시다.

1. 입지 선정 기준

1) 관광지에 대한 접근성 : 근거리에 주요 관광지, 명소, 해변, 산, 유원지 등이 인근에 위치하고 있는지 여부를 파악해야 합니다.

2) 교통 편리성 : 지하철 역, 버스정류장, 공항, ktx 역과의 거리 등 교통 진입성을 확인하여야 합니다.

3) 상권 및 편의시설 인접성 : 대형마트, 편의점, 식당가, 카페거리 등 먹고 즐길거리가 주변에 있는지 여부를 확인합니다.

4) 병원 및 약국 접근성 : 장기 체류 고객을 위해 반드시 체크해야 할 조건입니다.

5) 비지니스 수요 고객을 위해서는 오피스 밀집 지역, 산업단지 인근 여부를 확인합니다. (출장객 수요)

6) 주거 안정성 : 범죄율이 낮고 생활 인프라가 좋은 지역 여부를 확인합니다.

 

2. 수요 조사 방법

1) 숙박 플랫폼의 테이터를 분석하는 방법 : 에어비앤비, 여기어때, 야놀자 등을 통해 해당 지역의 예약률 및 객단가를 확인할 수 있습니다.

2) 관광공사 및 자자체 통계를 확인하는 방법 : 관광객 방문 수, 평균 체류 일수, 계절별 방문 패턴을 확인합니다.

3) 지역 부동산 중개소 인터뷰하는 방법 : 장단기 임대 수요, 거래량, 선호하는 시설 유형 파악을 해봅니다.

4) 직접 현장 답사하는 방법 : 일정기간동안 낮과 밤, 주중과 주말을 모두 방문하여 실제 유동 인구와 분위기를 파악 해 봅니다.

 

주변 경쟁 숙박 시설을 분석해야 합니다.

생활형숙박시설을 통해 숙박사업을 하기 위해서는 물건의 주변에 있는 경쟁 숙박 시설의 형태와 객실 규모, 객실 요금 등 운영 실태를 확인하여 살펴볼 필요가 있으며, 실태 파악을 통해 지역의 유입의 주 고객 유형을 알아볼 수 있습니다.

 

1. 주변 경쟁 숙박시설 주요 분석 항목

1) 경쟁 숙박시설의 종류 : 호텔, 게스트하우스, 생활형숙박시설, 오피스텔 임대 등 어떤 유형의 숙박시설이 있는지 파악합니다.

2) 객실 수 및 규모, 객실 요금 : 소형, 중형, 대형 객실의 분포 수, 시즌별 주중 및 주말 요금의 차이는 어떠한지 파악합니다.

3) 운영 형태와 부대시설 : 무인 또는 유인 운영 여부, 헬스장, 수영장, 주방, 세탁기 등 편의시설 여부를 파악합니다.

4) 리뷰 및 평점 : 고객 후기에서 불만 사항 및 강점을 파악합니다.

5) 특화 서비스 : 장기 투숙 할인, 조식 제공, 무료 서틀 운영 여부 등을 파악합니다.

 

2. 경쟁력 평가

경쟁 숙박시설과 비교해 내가 제공할 수 있는 차별점이 무엇인지 마케팅 전략을 찾을수 있습니다. 예를 들어, 장기 투숙자 할인 프로그램, 기념일 고객대상 이벤트, 프라이빗한 고객 서비스 등 경쟁자가 많은 지역에서는 특히, 특화 서비스를 잘 운영하면 살아 남을 수 있습니다.

 

주요 타겟 고객층 설정을 하여야 합니다.

1. 주요 고객군은 크게 관광객, 출장객, 장기 체류자, 로컬 체험객으로 구분 됩니다

1) 주말, 연휴, 성수기 시즌에 단기 숙박하는 관광객, 2) 회사 출장이나 일정기간 장기 투숙하는 출장객, 3) 1개월 이상 거주 예정인 외국인, 유학생, 지방 근무자 같은 장기 체류자, 4) 지역 체험을 원하는 단기 스테이 이용자인 로컬 체험객 이 있습니다.

 

2. 고객층별 니즈 파악

1) 관광객은 주로 숙소 위치, 주변 편의성 및 숙박 요금 사항이 숙소 선택에 있어 고려사항 입니다.

2) 출장객은 조용한 환경과 일정 업무가 가능한 책상이나 와이파이 같은 인터넷 사용이 가능한 숙소를 고려합니다.

3) 장기 체류자는 일정기간 동안 의식주가 가능한 일상생활을 할수 있어야 하므로, 세탁기, 주방시설이 갖춰진 합리적인 가격의 숙소를 고려합니다.

4) 로컬 체험객은 주로 일상의 일탈, 자기만의 힐링을 위한시간으로 감성적인 컨셉 숙소, 감성 포토존, 독특한 공간을 선호합니다.

 

※ 무조건 모든 고객을 잡으려고 하지 말고, 핵심 중점 타겟을 명확히 정하는 것이 중요합니다.

 

생활형숙박시설 매물 검색은 어떤 방법들이 있을까요?

1. 온라인 부동산 플랫폼을 활용하는 방법이 있습니다.

대표적인 사이트로는 직방, 다방, 네이버 부동산 등이 있으며, '생활형숙박시설' 필터는 없지만, '상가주택','숙박시설' 등으로 분류되어 있을 수 있습니다. 검색 키워드로는 '생활형숙박시설', '레지던스', '스테이형', '숙박시설', '생활숙소' 로 분류됩니다. 검색 시 주의할 사항은 '숙박 운영 가능'이라는 문구가 있어도 반드시 건축물 용도를 확인해야 합니다.

 

2. 전문 부동산 중개업소 이용하는 방법이 있습니다.

생활형숙박시설에 특화된 전문 부동산 중개업소는 정확한 용도, 수익률, 대출 정보까지 제공이 가능하고, 현장 매물 중심으로 빠르게 정보를 취득할 수 있으며, 건물 전체 매입 또는 전층 단위 투자도 가능하므로 전문 부동산 중개업소를 이용하는 방법을 추천합니다.

 

3. 경매 또는 공매 매물을 검색하는 방법이 있습니다.

온비드(공매), 지지옥션/굿옥션(경매)을 활용하면 시세보다 자렴한 가격에 매입이 가능합니다. 단, 경매물건은 물건 상태 확인에 어려움이 있고 리스크가 높은 편입니다. 또한, 숙박업 허가가 가능한 용도인지 반드시 확인이 필요하며, 전입세대 유무, 임차인 보증금 등도 반드시 확인이 필요합니다.

 

4. 직접 현장 방문 및 탐색하는 방법이 있습니다.

대상지역 방문시 숙박시설 간판이 있는 건물에 직접 방문하여 공실 여부를 문의 할 수 있고, 입주민 커뮤니티에서 매도 희망자 연락처를 확인하기도 합니다.

 

● 매물 확인 시 필수 확인 항목은 이렇습니다.

항목	내용
건축물 용도	'생활형숙박시설'로 건축물 대장에 명시되어 있어야 함
준공 연도	너무 오래된 건물은 리모델링 비용 발생 가능
운영 가능 여부	지자체 조례로 인해 숙박업 금지 지역일 수 있음
주차 공간	주차 공간 부족 시 고객 불만 요소
대출 가능 여부	금융 기관 담보 기준 확인 필요
관리비 수준	고층 빌딩형의 경우 관리비가 높을 수 있음
층수 및 방향	층 높이와 방향에 따라 객실 선호도가 달라짐

 

'생활형숙박시설'을 통해 스테이 숙박사업 준비과정의 기본 이해와 시장분석, 매물 검색 방법에 대해서 알아 보았습니다.

생활형숙박시설 매입이나 임대를 통해 스테이 숙박사업에 관심있는 분들께 조금이라도 도움이 되셨으면 합니다.